Les frontaliers qui travaillent à Genève et vivent en Haute-Savoie sont nombreux à investir dans la pierre côté français. Un appartement acheté à Annecy, loué en attendant de s’y installer ou pour préparer la retraite, représente souvent un projet de long terme. Avec des loyers élevés et une demande forte, l’investissement paraît sûr. Il l’est la plupart du temps. Mais quand le locataire cesse de payer, beaucoup de propriétaires découvrent que la procédure française ne se règle pas aussi vite qu’ils l’imaginaient.
Un cas type au bord du lac
Un ingénieur qui travaille à Genève loue un trois-pièces dans le quartier des Romains, à Annecy, 1 250 euros par mois. Habitué à la réactivité suisse, il s’attend, après deux loyers manqués, à pouvoir récupérer son appartement en quelques semaines. Il se renseigne en ligne, trouve des conseils contradictoires, et se demande même s’il peut simplement changer la serrure pendant que le locataire est en déplacement. Certains forums évoquent même des « astuces » pour accélérer le départ.
La réponse est non. En France, l’expulsion d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux (article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution). Forcer un occupant à partir par des menaces, des voies de fait ou en changeant la serrure est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende (article 226-4-2 du code pénal).
Ce qui accélère vraiment les choses
Le seul vrai raccourci est un départ négocié par écrit. Un accord qui fixe la date de remise des clés, le sort de la dette et du dépôt de garantie évite des mois de procédure, à condition que le locataire soit de bonne foi et accepte de partir. Ceux qui cherchent à faire partir un locataire rapidement gagnent à connaître cette option avant toute autre, ainsi que les erreurs qui ralentissent au contraire le dossier.
Si l’accord échoue, la rapidité vient du moment où l’on engage la procédure. Le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice, ouvre un délai de six semaines au terme duquel la clause de résiliation du bail peut produire effet (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). L’assignation doit ensuite être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience. Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement allant jusqu’à trois ans s’il a repris le paiement du loyer courant. Pendant ces délais, les effets de la clause de résiliation sont suspendus.
Le calendrier à prévoir côté français
Une fois l’expulsion ordonnée, elle ne peut en principe intervenir que deux mois après le commandement de quitter les lieux. Le juge peut aussi accorder des délais d’un mois à un an lorsque le relogement de l’occupant ne peut se faire dans des conditions normales. Et la trêve hivernale suspend toute expulsion du 1er novembre au 31 mars. En Haute-Savoie comme ailleurs, un impayé qui commence à l’automne peut donc se prolonger jusqu’au printemps suivant.
Pour un frontalier, la distance n’est pas un obstacle. Le commissaire de justice se mandate par courriel, et le propriétaire peut se faire représenter devant le juge sans quitter son travail à Genève. Il doit en revanche rassembler dès le départ les pièces utiles : bail, état des lieux, décompte des loyers appelés et encaissés, échanges écrits avec le locataire. Les actions nées du bail se prescrivent par trois ans (article 7-1), et un dossier incomplet coûte des semaines.
Agir tôt, et dans les règles
L’ingénieur de notre exemple a fini par proposer un départ amiable, refusé, puis a fait délivrer un commandement au troisième mois. Il regrette de ne pas l’avoir fait plus tôt. Le cabinet Mon Avocat Bailleur accompagne les propriétaires dont le logement relève du tribunal judiciaire d’Annecy, y compris lorsqu’ils vivent ou travaillent de l’autre côté de la frontière. En France, la vitesse d’une procédure dépend moins de la loi que du jour où l’on décide de la lancer.
